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「退去時の精算を見たら、思っていたより敷金がほとんど戻ってこなかった」という経験をした人は少なくありません。
でも、大家さんや管理会社の言いなりになる必要はありません。普通に生活していて付いた傷や汚れなら、借主が負担しなくていいケースも少なくありません。
この記事では、返ってくる費用と返ってこない費用の判断基準、そして交渉の手順を法的根拠とあわせて解説します。
まず確認｜敷金が「返ってこない」のには理由がある
退去時に敷金が全額戻らないケースには、大きく2種類の理由があります。正当な理由と不当な請求です。
大家さんの言いなりになる必要はない
「壁に小さな穴がある」「フローリングが少し変色している」という程度で、高額な修繕費を請求された話はよく聞きます。でも、こうした費用のすべてを借主が負担しなければいけないわけではありません。
2020年4月に改正民法が施行され、敷金の返還ルールが法律に明記されました。「普通に生活していれば生じる傷や汚れ（通常損耗）は貸主の負担」というルールは、法律にも明記されています。
敷金が差し引かれる正当な理由 vs 不当な理由
差し引きが正当な場合は、借主が明らかに壊した・汚した箇所です。例えば、家具を倒してできた深い傷、タバコのヤニで天井全体が黄ばんだ、ペットが壁を引っ掻いたケースが該当します。
一方、不当な請求になりやすいものは「日常生活でついた小さな傷」「日焼けによる壁紙の変色」「6年以上使ったエアコンのクリーニング代全額」などです。こうした費用は、本来は毎月の賃料の中に含まれているという考え方です。
【表】借主が払わなくていい費用と払うべき費用の判断基準
2020年4月施行の改正民法（民法622条の2）と国土交通省の原状回復ガイドラインをもとにまとめました。
| 費用項目 | 負担者 | 根拠 |
|---|---|---|
| 日常生活でついた壁の小さな傷・汚れ | 貸主負担 | 国土交通省ガイドライン（通常損耗） |
| 日焼けによる壁紙・フローリングの変色 | 貸主 | 経年劣化として認定 |
| エアコンの内部洗浄（通常使用の場合） | 貸主 | 通常損耗 |
| 鍵の交換費用（特約がない場合） | 貸主 | 国土交通省ガイドライン |
| タバコのヤニ汚れ・においが部屋全体に広がっている | 借主 | 故意・過失による損耗 |
| ペットによる傷・汚れ（特約がなくても） | 借主 | 故意・過失による損耗 |
| 故意・不注意で壊した設備（ドア・ガラス等） | 借主 | 民法第709条 |
| 結露を長期間放置してできたカビ | 借主 | 善管注意義務違反 |
| 鍵の交換費用（特約で「借主負担」と明記されている場合） | 借主 | 有効な特約として認められる場合がある |
注意点：特約がある場合は別途判断が必要です。「原則として借主負担」と契約書に書かれていても、特約が消費者契約法に照らして不当と判断される場合には、無効になる可能性があります。
民法622条の2（2020年施行）で明文化されたこと
改正前は「かんしゅう」や「ガイドライン」だったルールが、2020年4月から法律にも明記されました。
民法622条の2が定めるポイントは2つです。
- 敷金は賃貸借終了＋物件返還後に返すもの（賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたときに返還義務が生じる）
- 返還額は「敷金 - 借主の未払い賃料や損害賠償額」（正当な差し引き分だけ引ける）
つまり、「借主の過失がない修繕」に敷金を充てることは、法律上認められていません。
国土交通省ガイドラインが定める原状回復の考え方
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、裁判の判断基準にもなっている重要な文書です。
このガイドラインでは「原状回復とは、借主が借りた時点の状態に戻すことではなく、借主の故意・過失・善管注意義務違反による損耗を元に戻すこと」と明確に定義しています。
簡単に言うと「普通に生活した結果の劣化は、大家さんが負担するもの」です。
出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html）
敷金を取り戻すための3つのステップ
感情的になっても損なので、手順通りに動く方が早く解決します。
STEP 1：契約書と「費用明細書」を照合する
退去時に管理会社から渡される「修繕費用の明細書」を、入居時の賃貸契約書と照らし合わせます。
確認するポイントは3つです。
- 請求されている費用が「特約」に基づいているか
- 特約の内容が具体的に明記されているか（「原則として借主負担」という曖昧な表現は特約として有効でない場合がある）
- 経年劣化・通常損耗に該当するものが含まれていないか
明細書をもらっていない場合は、まず書面での発行を求めましょう。電話でのやりとりより、メールや書面の方が後から証拠として使えます。
詳しい契約書の読み方は「賃貸契約を結ぶ時の注意点とチェックポイント」にまとめています。
STEP 2：書面で異議申し立てをする（電話はNG）
請求内容に納得できない場合、「どの費用に、なぜ異議があるのか」を書面で伝えます。
電話で話すと「合意した」と後から言われるリスクがあります。LINEよりメールや内容証明郵便の方が、証拠として残りやすいです。
感情的な言葉は使わず、「どの費用が、なぜ、どのガイドラインに照らして不当なのか」を書くと伝わりやすいです。
STEP 3：それでも返ってこない場合→少額訴訟
交渉しても解決しない場合、少額訴訟という選択肢があります。少額訴訟は60万円以下の金銭トラブルで使える手続きで、原則として1回の期日で判決が出ます。ただし、被告（大家さん側）が通常訴訟への移行を申述した場合はこの限りではありません。弁護士なしでも手続きできます。
相談窓口については「敷金返還トラブルの相談先一覧」に行政機関・法テラス・国民生活センターの連絡先をまとめています。
少額訴訟の費用と手順（費用表付き）
少額訴訟は「敷金が戻ってこない」という金銭トラブルでよく使われる制度です。原則として1回の期日で判決が出るため、時間がかかりにくいのが利点です。ただし、被告（大家さん側）が通常訴訟への移行を申述した場合はこの限りではありません。
費用目安
| 請求額 | 申立手数料 | 郵便切手代（目安） | 合計目安 |
|---|---|---|---|
| 10万円以下 | 1,000円 | 約6,000円 | 約7,000円 |
| 20万円以下 | 2,000円 | 約6,000円 | 約8,000円 |
| 60万円以下 | 6,000円 | 約6,000円 | 約12,000円 |
※郵便切手代は裁判所によって異なります。申立前に管轄の簡易裁判所に確認してください。最新の手数料は裁判所公式サイト（www.courts.go.jp）でご確認ください。
必要な書類と提出先
申立に必要な主な書類は以下のとおりです。
- 少額訴訟申立書（裁判所の窓口またはサイトで入手可能）
- 賃貸借契約書のコピー
- 退去時の修繕費用明細書のコピー
- 敷金を支払ったことを示す書類（振込明細等）
- やりとりのメール・書面のコピー
提出先は、相手（貸主）の住所地または賃貸物件の所在地を管轄する簡易裁判所です。
出典：裁判所 少額訴訟手続（https://www.courts.go.jp/）
退去立会いの前にやっておくこと
トラブルを起こさないために、立会い前に準備できることがあります。
入居時の写真・動画を残しておく
「入居時からあった傷」と「退去時に生じた傷」を区別するには、入居直後に撮影した写真・動画が有力な証拠になります。
すでに退去済みで入居時の記録がない場合は、「入居時の状態報告書（入居チェックリスト）」が手元にあれば代わりに使えることがあります。次の引越しでは、入居初日に部屋全体を動画で撮っておくと後で助かります。
退去立会いチェックリスト
| チェック項目 | タイミング | メモ |
|---|---|---|
| 入居時に撮影した写真・動画を用意 | 立会い前 | スマホのカメラロールを確認 |
| 修繕費用の明細書を事前に要求 | 立会い前〜当日 | 口頭だけでは後から争えない |
| 「同意書」「確認書」の内容を精読 | 立会い当日 | サインは内容確認後。その場で急かされても応じない |
| 請求に異議がある項目をその場でメモ | 立会い当日 | 番号を振って後で書面対応 |
| 立会い後のやりとりは書面で保存 | 立会い後 | LINEよりメール推奨（証拠性が高い） |
立会いで「同意書」に安易にサインしない
立会いの場で「これにサインをお願いします」と言われたとき、内容を確認せずにサインすると、後から「合意した」と主張される可能性があります。
「持ち帰って確認してから返送します」と伝えて、その場でのサインを保留することは可能です。管理会社が「その場でサインしないと困る」と強く言ってくる場合は、それ自体が不当な対応である可能性があります。
まとめ｜敷金が返ってこないと感じたら最初にやること
敷金トラブルで最初にやることを3つ整理します。
- 費用明細書を書面でもらう（口頭でなく紙またはメールで）
- 明細書と契約書を照らし合わせて、不当な請求がないか確認する
- 納得できない費用については書面で異議を伝える
この3つを踏まえた上で、相談が必要であれば「敷金返還トラブルの相談先一覧」を参照してください。国民生活センター・法テラス・各都道府県の相談窓口が一覧になっています。
次の引越しに向けて賃貸契約の注意点を確認したい方は「賃貸契約を結ぶ時の注意点とチェックポイント」もあわせてご覧ください。
新居への引越し費用は、一括見積もりで節約できる場合があります。複数社の見積もりを比べるだけで数万円の差が出ることも珍しくありません。
出典・参考リンク
・国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
・e-Gov 民法 第622条の2（敷金）：https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089
・裁判所 少額訴訟手続：https://www.courts.go.jp/（公式サイトから「少額訴訟」で検索）
